什麼是公寓?公寓有哪些優點?挑選公寓樓層要注意什麼?

股感知識庫

2023-05-03 16:52:59

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什麼是公寓?公寓有哪些優點?挑選公寓樓層要注意什麼?

(本篇文章經「股感知識庫」授權轉載)

融合在街巷間的「公寓」,肯定是台北城市居民最熟悉不過的城市風景線。筆者來到台北唸書後,在學校周邊、上班地點穿梭時,也漸漸習慣了步登公寓這樣的常民建築。或許在經濟發展的當下,現在的購房者更加重視整體的居住體驗。在這樣的趨勢下,大樓產品提供了良好的公共設施與管理服務,這樣更高層次的需求,讓公寓這項產品漸漸離開了主流。但公寓這項舊時代的產品,還是有它的魅力所在,就讓我們在此深扒一下公寓這項產品吧!

公寓的定義是?

「公寓」指的是 4 – 5 層低矮連棟(至多不會超過 6 樓)的住宅產品。此外,公寓大多沒有其他特殊公設 (例如健身房、 KTV 等),較老舊的社區也不太會有管委會。

公寓和獨棟透天的物理概念定義類似,但和透天厝的差別是公寓有複數個所有權人(透天厝較常是由同一個人擁有)。目前依照《建築技術規則》,不超過 7 層樓的建築可以不設置電梯,所以市面上的公寓大多沒有設置,但也是有例外!如果公寓有額外設置電梯,那經常會直接稱為「電梯公寓」。這些電梯公寓(通常都是最近幾年新建的)往往都相對高級,有小別墅的概念!

公寓大廈公設比

在台北租屋的大家,想必在看房時都有這樣的經驗。打開大門,映入眼簾的是雜亂的電表,郵箱與一支冷冷清清的樓梯,拾階而上,在狹小的入口前恆更著2 – 3道門。進門後,裡頭開闊的生活空間別有味道。這樣特殊的空間經驗,正是由「一支樓梯+ 雙拼的平面格局」所造就的步登公寓。詳細拆解這樣的格局,就可以看出公寓在公設與土地持分上的特色。

1.看似簡陋的樓梯與公共空間,正是公寓最大的魅力之一:
公寓通常擁有極低的公設比,大多在 10% 以內。與現在動輒 35% 以上公設比的大樓產品相比,實在有雲泥之別。如果從財務角度來看,在房價高昂的地區,低公設比也代表可以買到更多的室內實坪與可利用空間。

2.常見雙拼的格局,加上樓層的低矮,代表住戶數量少:
以一棟五層樓的公寓,每層雙拼而言,最多也只有約略 10 戶的戶數,因此公寓購買者能分到的土地持分自然相對較高。這樣的優勢在都市更新、危老重建時會更自然地彰顯出來。

公寓的都更危老價值

對開發商來說,老舊公寓的都更、危老價值高嗎?如果是在雙北的市中心精華地段,因為房價高昂,進而使區域內老舊公寓的都更或危老價值相對高漲。此外,由於老舊公寓的住戶數量較少,所以產權相對單純、整合難度較低,自然會是開發商樂於進行危老都更的首選。

此外,由於老舊公寓的購屋者擁有較高的土地持分,所以在進行都市更新權利變換時,公寓持有者的權利價值比也相對可觀,在都更後可分回的價值自然提高。

但要提醒讀者的是,這邊是以公寓橫向比較其他住宅產品而言更為有利。如果你想要購入公寓,以期待獲取未來都更危老後的價值,還是要特別注意以下這幾點:

1.該地是否在政府都更事業計畫的「都市更新地區內」或「都市更新單元內」?如果沒有,就要自行擬定都市更新事業計畫並送審。

建議讀者可以先到都市更新處的「都市更新入口網」查詢喔!

2.了解都更或危老的相關流程、可能獲得的容積獎勵,藉此評估試算都更危老後的不動產價值。

3.都更年限一般落在 10 – 20 年,如果沒有建商或實施者積極整合,或甚是遇上釘子戶的話,整體年期往往會更加難以掌控。

公寓購買難題

之前提到,公寓作為主流的住宅產品要回溯至 1960 年代左右,現在早已退去其主流光彩。因此導致我們在市場上看到的公寓,屋齡普遍老舊,多是 40 – 50 年的中古屋。如果你是自住需求,公寓屋齡倘若太過老舊,在以下四點會有較大的抉擇困難:

首先是「預期自住年限影響裝修決策」的議題。購買老舊公寓到底要不要下重本裝修?畢竟再過 10 年公寓可能就年逾 50 年以上,屆時的屋況、都更與否都是很大的未知數。除此之外,裝修費用攤提的年限縮短,裝修費用每年折舊成本也會變相提升。

再者,購買老舊公寓核心的疑慮是「管線老舊與結構體」的問題。管線與管道間的設計是否為明管?若是埋在結構體中,出現問題可能較難查清,日後維修也會相對不易。另外,RC 結構體老舊也會有其他潛在疑慮,包含耐震性、壁癌等狀況。

最後則是「轉手價值」,一般地區的老舊公寓,若以建築本身而言,建築的殘餘價值已經不高,再轉手到市場的價值也較為低落;但如果是在台北市精華區地段的老舊公寓,因為土地稀缺的關係抗跌性可能會比較高。另外,在房屋貸款上,因為公寓的屋齡高、建築折舊情形較嚴重,所以貸款成數容易被降低。

除了以上三點,另外還有一個「車位」的問題要特別注意,因為老舊公寓往往沒有挖設地下室,所以對於養車族或是有停車需求的購屋者來說,都會相當不便。

公寓優缺點

上面為讀者介紹了許多購買公寓應考量的面相,但這其中的優缺點往往是一體兩面。在便宜的總價背後,可能隱藏著屋齡老舊與公設空間不佳等問題;而在低管理費成本的背後,則隱藏著常常要自己追垃圾車、自行收發包裹等,需要付出方便性作為代價的難題。以下筆者為大家彙整了購買公寓的優缺點,其中的取捨,端看讀者如何選擇了!

公寓大廈樓層怎麼選?

在購買公寓時,除了屋齡、公設等考量,各個樓層也有其各自的優缺。以下為讀者簡單做個整理:

1.一樓&二樓:停車店面,小花圃是最大魅力。免爬高的方便性較適合長者居住,但隱私性相對較弱。

2.三樓:免爬高樓,但可能受到路燈光害影響,窗外經常會有橘色光暈。

3.四樓:民俗忌諱樓層,通常無論在公寓、大樓等住宅產品,皆是單價最低的樓層。

4.五樓:頂樓相對較炎熱,但往往有頂加可利用,隱私性、視野相對較佳。

公寓買房小撇步

總結來說,筆者認為公寓是一個相當有趣的住宅產品,雖然有屋齡老舊、停車空間不足等問題需要考量,但對於部分購屋族群來說可能意外地合拍!這邊為大家整理幾項,適合購買公寓的族群及考量供大家參考,祝福每個人都能買到喜歡又合適的家!

- CP值族:低公設比、低總價,適合預算有限的無車族群。

- 眼光精準族:瞄準的不是公寓本身,而是精華地段公寓產權背後的高土地持分,以及其背後的都更危老潛力。

- 懷舊時光族:喜歡建築的時代感、常民的生活型態。

公寓、華廈、大樓差異?

本文授權轉載自「股感知識庫

公寓是什麼?公寓優缺點?公寓樓層挑選要注意!

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