違章建築，這個詞彙並不陌生，但它帶來的影響卻常常被低估。在租屋市場中，違章建築不僅僅是一個法律問題，更是一個牽動房東與租客利益的關鍵因素。從狹窄的巷弄到繁華的市中心，這些不經合法審核的建築物，躲藏在各個角落，暗藏著無數的安全隱患，並對房東及租客的生活品質造成直接威脅。
對出租方而言，違章建築可能意味著法律上的麻煩、信譽上的損失以及經濟上的困擾。而對租客而言，則是安全、舒適、合法權益的受損。因此，我們迫切需要深入了解這個問題，並找出解決之道，以營造一個安全、健康、合法的租屋環境。租租通這次特別整理出一些常見的違建類型以及遇到違建應該怎麼處理等常見問題，希望可以在租屋過程中幫助到大家！
一、違章建築是什麼？
根據違章建築處理辦法，所謂違章建築的定義為「本辦法所稱之違章建築，為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。」簡單來說，違章建築就是沒有經過政府批准、沒有合法許可證(未取得相關的「建造執照」或「使用執照」)的房屋或建築物。這些建築可能是私自擴建、改建的，或者根本就沒有經過任何建築設計和審核程序。
二、生活中常見的違章建築
1.自行隔間：在室內隔間需要申請合法室內裝修許可，若在單層住宅內隔了6間以上的出租套房或設置10個以上床位者，像是分租套房或雅房，更被歸類屬於民宿或宿舍用途，必須辦理變更使用執照及室內裝修程序，更需定期申報建築物公共安全檢查。
2.頂樓加蓋：常見為了綠化、遮雨或是防止漏水等問題或是為了居住而在頂樓加裝建物，如果在頂樓增建的建築物超過地面面積的八分之一，就會被視為違章建築。
3.陽台外推：為了增加室內空間，把原本屋內跟陽台中間的外牆敲掉，或是加裝陽台鋁窗，讓陽台的空間就成為室內的一部分。
4.夾層屋：在樓地板與天花板之間的樓層，一般也稱樓中樓，常會見於挑高房型會於中間加裝一層樓地板，只要夾層面積總和超過該樓面積1/3或一百平方公尺，即便有建物執照也屬於違章建築。
5.騎樓外推：建築物外牆至道路之間的空間，在上方有樓層覆蓋者稱為騎樓，在騎樓範圍加增鐵捲門，甚至加蓋水泥圍牆都屬於違章建築。
6.法定空地加蓋：為了增加使用空間，在房屋原本應為法定保留空地，搭建鐵皮或水泥建築，常見的是將屋後空地增建廚房或前方露天車庫加蓋遮雨棚，甚至蓋成二樓的大露臺。
三、違章建築一定要拆嗎？拆除標準是什麼？
違章建築拆除標準因各縣市政府規定而有所差別，但一般可以分為「即報即拆」、「列管緩拆」、「免拆違建」3種：
1.即報即拆：如果屬於「危害公共安全」與「新違建」，被通報就會立即進行拆除。危害公共安全：如經主管機關認定有妨礙公共安全、公共通行或古蹟保存維護者，應查報拆除。
新違建：指民國84年1月1日以後新產生之違建。
2.列管緩拆：如果屬於「既存違建」與「舊有違建」，可以暫緩拆除，但須經拍照列管。既存違建：以台北市為例，是指民國53年1月1日到民國83年12月31日以前已存在之違建。
舊有違建：民國52年12月31日以前已存在之違建。
3.免拆違建：如果屬於「程序瑕疵」只需依法補上程序；「法律例外」情節輕微皆為免拆違建。程序瑕疵：建物皆符合法令規定，但未請領建照而擅自興建，只需補辦執照、稅款後，即可成為合法的建築物。
法律例外：情節輕微或影響較小，例如：加裝防盜窗、天線、庭院中的假山水等。
四、對於租客，承租違章建築會有什麼風險？
1.安全風險： 違建物的結構可能未經專業設計和審查，存在安全隱患，可能對居住者造成人身和財產的威脅，特別台灣位處地震帶，如遇到地震，違建物可能有傾斜或是崩塌的風險。
2.居住品質： 違建可能會影響居住品質，例如通風、採光等問題，進而影響居住者的生活舒適度和健康。
3.經濟損失： 如果違建被發現並拆除，會面臨被迫搬離的風險，可能急需尋找新的住所，而導致經濟損失和不便。所以在選擇租屋處時，建議優先考慮合法、合規的房屋，並確保有關單位核發的相關證照和文件齊全。
五、對於出租方，出租違章建築會有什麼風險？
1.法律風險：出租方若被發現出租的房屋存在違章建築，將面臨巨大的法律風險，可能會受到罰款甚至拆除的處罰。
2.信譽受損： 出租房屋存在違章建築可能會導致出租的信譽受損，降低其他租客對其的信任度，進而影響長期穩定的租金收入。
3.租客投訴： 違章建築可能導致租客居住品質下降，增加租客的投訴頻率，進而增加出租方的管理成本。在出租房屋前，出租方應該加強對房屋出租相關法規的了解，確保自己的行為合法合規，以保護自身權益和房產價值。
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六、我要如何判斷是否為違建？
一般民眾可以透過以下方式，初步判斷是否為違建。
1.地籍圖資網路便民服務系統：可以透過「門牌」、「地籍」查詢屋齡、建物面積、樓層數等資料，初步判斷該建物是否為違建。
2.違章建築網頁查詢：目前各縣市幾乎都有提供線上查詢違建的網站，可以依照物件所屬縣市去對應的網站查看。例如：台北市違建查報查詢。
3.全國建築執照存根查詢：透過查詢，可以知道建築物相關資訊。
4.透過觀察房屋外觀及屋況：部分違建可以透過目視來判斷，例如：頂樓加蓋。
七、違建拆除流程如何進行？
一般來說，違章建築的處理可以分為以下幾個步驟：
1.檢舉： 任何發現違章建築的人都可以向當地政府或相關部門進行檢舉和舉報。這些部門將對檢舉進行調查和審核。檢舉違建的方式則大致可以分為三種：書面檢舉、電話檢舉、線上檢舉。
2.勘查： 政府相關部門將進行現場勘查，核實違章建築的情況，包括建築的性質、範圍、是否符合法規等。
3.處分： 勘查後會認定被檢舉的建築是否為違建。
4.執行： 依照違建拆除標準，每個案件有不同的時間。
5.結案
八、違建可以修繕嗎？
目前「既存違建」和「舊有違建」大多是可以有條件的修繕，而「新違建」則是完全不允許進行修繕。既存違建：不需要向縣市政府申請核准，但僅限依原規模無增加高度或面積之修繕行為，如果增加超過原有規模，會被視為新違建來處理。舊有違建：必須向縣市政府申請核准，獲准後才可以進行修繕，如果未經核准擅自修繕的話，會被視為新違建來處理。
⚠️自112年開始，台北市政府已規定「民國83年12月31日之前的既存違建」禁止進行修繕，一經發現修繕行為，將被優先處理拆除。所以如果你在台北市承租頂樓加蓋的房子，就算遇到天災房屋有毀損，例如：颱風、地震，依照台北市規定，也是不能進行修繕的唷！如果被查到，就會進行拆除。
在我們的生活中，違章建築可能被忽視，但其影響卻是深遠且不可忽視的，違章建築不僅影響了房東和租客的生活，也對整個社會的租屋環境造成了一定程度的不利影響。為了確保每個人都能享有安全、合法的住居，我們需要共同努力，加強監管和宣導，建立更健康、更穩定的租屋市場。在選擇房屋時，我們也應該更加警覺，選擇符合法規、安全可靠的租屋環境，以免自己的權益及安全受到影響。
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