第一次當房東,要注意哪些事?新手房東出租指南

租租通DDROOM

2024-01-29 15:39:52

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第一次當房東,要注意哪些事?新手房東出租指南

你正準備要成為包租公、包租婆,但還不太確定要做哪些事情嗎?租租通為各位新手房東整理出租流程中常有的疑問和注意事項,提供一個身為房東的參考指引懶人包,也避免潛在的租屋糾紛!讓你第一次當房東就上手~輕鬆搞定出租流程大小事!
本文將以出租「非營業用的住宅」為例,接下來我們會依照各自流程來說明,準備好就可以開始囉~也歡迎存到瀏覽器的書籤裡隨時查看。

新手房東第一步|出租前的事前準備

很多人一想到當房東,就是先去租屋網或社團刊登廣告,但其實先決定好租金和你的目標對象是誰比較重要!

❓租金該怎麼訂才好?
雖然說租金怎麼訂沒有一定的標準,有些人說租金等於房價的三十分之一,有些人則是說等於房屋成本乘以租金投報率,如果你是買房準備來投資收租,或許可以參考這個「買房出租投資報酬率計算機」,輸入相關數據後會提供對應的租金投資報酬率及租金。
另外,也可以到租屋網依照類似的條件來搜尋,看看同一區域、相同格局、樓層等條件的租金開價是多少,作為制定租金的參考。

圖片取自/shutterstock
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❓目標對象要租給誰?
可以依照你的房子格局和地段,來設想潛在的租客對象,像是套房可能是學生或上班族,兩三房的整層住家可能就是情侶夫妻或小家庭。
每個目標租客也會有不同的喜好,一般上班族會偏好有完整的傢俱設備,而如果是自備傢俱的家庭或自由工作者,或許就只要有冷氣和熱水器的空屋就好。
決定好租金和目標對象之後,再去尋找要刊登廣告與招租的方式會比較有效率!

新手房東第二步|開始招租帶看

工欲善其事,必先利其器。好的房間照片和簡介,能提升出租的速度。在刊登招租廣告前,記得幾個「房源行銷」的技巧:
1.標題文案很重要:建議將符合房子的關鍵字描述放進標題,能有效讓更多人找到。
2.照片決定租客印象:請把燈光、窗簾拉開,儘量拍下「整個空間」的明亮清晰照片,避免特寫單一傢俱和設備。
3.內文描述仔細寫:透過詳細的文字說明,能夠再提升成交的機率,可以把所有關於房子的優點填寫清楚,並列出希望租客遵守的注意事項,節省雙方問答的時間。
最重要的,還是提供你的聯絡方式及方便聯絡的時間,讓有興趣的租客能在第一時間聯絡。
👉詳細的注意事項和廣告範例,請參考《房屋出租廣告怎麼寫?3種最佳租屋廣告範例讓你秒出租!》及《房東必知租屋拍照技巧!加速出租就靠這六招!》這兩篇文章!  

租租通曾在IG票選「最討厭看到房東拍的照片」,其中包含了幾種常見的NG照片,各位房東拍照時請盡量避免!
租租通曾在IG票選「最討厭看到房東拍的照片」,其中包含了幾種常見的NG照片,各位房東拍照時請盡量避免!

❓要在哪裡刊登租屋廣告?
在選擇廣告的刊登版位時,大部分房東通常會選擇租屋網站和FB租屋社團,可以依需求和口袋深度(是否付費)來決定要刊登出租廣告在哪些平台。租租通提供免費刊登出租廣告,歡迎各位房東來使用~
👉不知道有哪些地方可以刊登?來看看《前10大租屋平台推薦,給你更多找租的新選擇!》這篇文章!也歡迎在租租通刊登《租租通刊登如何收費?我們提供免費刊登,加速房源出租!

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❓要委託仲介代為招租嗎?
雖然自行刊登廣告有較高的自由度,不過如果你沒有那麼多時間一一聯絡或單純感到麻煩的話,有些房東也會委託租屋仲介進行招租,可以省去一些心力,但是通常透過仲介成交都會收取一筆服務費(通常是0.5-1個月的租金),這部分就見仁見智囉!

要加入公益出租人嗎?
公益出租人可享有三大稅賦優惠,分別為房屋稅、綜合所得稅及地價稅。加入其實有它的好處,但主要還是需要評估自己未來對房源的規劃。👉公益出租人是什麼?來看看《公益出租人是什麼?有哪些優缺點?身分這樣判定》這篇文章!

❓如何篩選租客?
刊登廣告後會陸續有租客聯絡看房,在帶看房時除了介紹屋況設備、回答租客的疑問時,也是觀察對方的好機會。建議在言談中確認對方的職業、租屋的動機、有無報稅/養寵物/申請補貼等特殊需求。
總之,預防勝過治療,能事先篩選好租客,比起之後處理租屋糾紛而感到焦頭爛額來得更重要。
👉篩選租客要注意的事項,可以參考《房東必知!這幾點惡房客特徵,千萬不能租!》這篇文章!

圖片取自/shutterstock
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❓訂金、定金差在哪?
有些租客看房時,會先付一部分的金額作為定金,希望房東可以為他保留房子。房東在收到定金時,需要提供收據證明收到款項。
這邊無論是寫成「訂金」或「定金」都可以,根據《民法》第 249 條規定,只要在沒有另外約定的情況下,如果因租客個人因素(例如臨時不租了)而不履約,租客無法要求房東歸還;而如果是因房東個人因素而不履約,房東則需要加倍歸還。

根據《民法》第 249 條規定,只要在沒有另外約定的情況下,如果因租客個人因素(例如臨時不租了)而不履約,租客無法要求房東歸還;而如果是因房東個人因素而不履約,房東則需要加倍歸還。
根據《民法》第 249 條規定,只要在沒有另外約定的情況下,如果因租客個人因素(例如臨時不租了)而不履約,租客無法要求房東歸還;而如果是因房東個人因素而不履約,房東則需要加倍歸還。

新手房東第三步|簽約

若租客在看房後表達有承租的意願,也通過你的篩選標準的話,就會進到簽約的階段。
這邊不太建議購買書局的租約範本,除了有些條款過舊已明顯牴觸租賃專法,你可能也有需要額外自訂條款的需求,所以最好是自行下載內政部的租賃契約範本,再額外新增有需要約定的事項,列印後與租客進行簽約(並各自留存一份)。

👉關於租約的寫法,可以參考《房屋租賃契約書怎麼寫?房東簽約該注意什麼?最新租約範本一次下載!》這篇文章!

❓簽約要注意哪些事情?
可以要求租客提供身分證件影本(上面可加註「僅供租屋使用」),而當然租客也有權利要求房東提供身分證件影本及房屋權狀(若有疑慮可改為提供房屋稅單,或是有屋主名字的水電費帳單)。
通常會這時候要求租客支付兩個月的押金和首月租金,確認無誤後才會給鑰匙。
另外,其他容易引發租屋糾紛的項目也建議在租約內約定清楚:
1.出租房屋的屋況、提供設備、是否繳交管理費等(租賃標的現況確認書)
2.租客能否將房屋轉租(出租人同意轉租範圍確認書)
3.雙方負責修繕項目及範圍(承租人負責修繕項目及範圍明細表)
4.其他事項:能否提前解約、生活公約、飼養寵物條款等
並建議將屋況設備拍照存證,減少修繕產生的爭議。

合約中有哪些應記載及不得記載事項?
根據《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》規定,租約內不可記載這些事項,就算寫了也是無效喔!
一、不得記載拋棄審閱期間。
二、不得記載廣告僅供參考。
三、不得記載承租人不得申報租賃費用支出。
四、不得記載承租人不得遷入戶籍。
五、不得記載應由出租人負擔之稅賦,若較出租前增加時,其增加部分由承租人負擔。
六、不得記載免除或限制民法上出租人故意不告知之瑕疵擔保責任。
七、不得記載承租人須繳回契約書。
 八、不得記載本契約之通知,僅以電話方式為之。
九、不得記載違反強制或禁止規定。
十、不得記載承租人不得申請租金補貼。

圖片取自/shutterstock
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新手房東第四步|租客入住之後

❓租客入住中我要做些什麼?
當你有多個物件出租時,有效管理是至關重要的。從租約起始日期到租金支付,都需要妥善紀錄。傳統方法是使用Excel表格,但現在許多房東轉向線上管理。租租通提供了出租管理的服務,讓你可以隨時掌握房源狀況。無論是帳務記錄、租金繳款提醒還是租約到期提醒,都可以在線上輕鬆處理,減少糾紛發生的機會。(目前免費體驗中唷!)
👉關於租租通出租管理介紹,可以參考《出租管理手把手教學!快來享受超方便的一鍵轉帳、自動對帳功能!》這篇文章!

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❓入住後到退租要注意什麼?
除非雙方另有約定,否則基本上關於房屋的修繕都是由房東來進行處理,建議要事先明確界定修繕與責任範圍,才能避免糾紛。有些房東則是請租客代墊維修費用,之後再從租金扣抵的方式來代替。
房子出租之後,使用權就歸租客,房東不可以擅自進入房間,就算是遲繳或不繳房租也一樣。如果真的無法聯絡到對方,建議與轄區的警員、里長等第三方人士陪同進入,比較能避免爭議。
等到租約到期,雙方進行退租點交時,要確認設備皆無毀損,結清剩餘的水電費,並歸還押金。如果沒有大問題,進行清潔打掃之後,就能再次招租囉。
👉關於退租點交的注意事項,可以參考《租屋退租、點交要注意什麼?退租點交清單免費下載!》這篇文章!

其他注意事項

以上大概就是新手房東出租的流程,另外還有一些小建議,租租通也一起整理提供給各位。

❓租客有報稅、入籍、申請租金補貼需求,我可以怎麼做?
許多房東擔心讓租客報稅、遷入戶籍、申請租金補貼會讓出租事實曝光而被追討繳稅,所以會禁止租客進行這些事。但是與其擔心被檢舉而和租客鬧得不愉快,繳稅是最安心的做法,加上現在政府也有提供多項優惠,建議還是誠實報稅為上策!
目前會徵收房屋稅、地價稅和租賃所得稅,若想獲得稅賦優惠,可以讓租客申請租金補貼,房東會成為公益出租人,或是加入社會住宅,同樣也可享有優惠。
👉關於房東出租要繳的稅,可參考「房東要繳什麼稅?常見房東報稅問題總整理!」這篇文章。
👉稅賦優惠,請見「公益出租人是什麼?有哪些優缺點?身分這樣判定」這篇文章。

❓租約公證是什麼?費用怎麼算?
如果有需求的話,可以將租約拿去法院或民間公證人辦理「公證」,如果有約定附加強制執行條款,遇上一方違約(例如租客欠租不走)就不用再經過漫長法律訴訟,可以直接拿公證書聲請強制執行。一般來說費用都不會超過5000元,算是花小錢換一個保障。
👉關於公證的細節和費用,請見《租約公證是什麼?公證費用怎麼算?三大好處一次告訴你!》這篇文章!

圖片取自/shutterstock
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❓遇到惡房客、租屋糾紛怎麼辦?
房子出租久了,難免還是會遇到租屋糾紛,可以申請調解、調處或向縣市政府消費者保護中心或消保官申訴,當然早點認賠解約也是一個辦法。
另外《租賃住宅市場發展及管理條例》於近期(2023年1月)修法通過,住宅租賃契約將全面適用消保法的定型化契約規範、違規罰則及爭議處理等規定
如果有需要法律或實務上的協助,推薦向崔媽媽基金會、「1950」消費者保護專線、法律服務基金會、各縣市區域的法律諮詢服務進行洽詢。
👉對於處理租屋糾紛的各項管道,請見《發生租屋糾紛該找誰?三大租屋爭議處理管道一次看!》這篇文章!也可以看看《租屋糾紛存證信函怎麼寫》這篇文章!

這個租客有點奇怪,他是詐騙嗎?
近期租屋詐騙猖狂,房東在出租房子,就得面對各式各樣的租客,如何篩選出合適的租客,是身為房東的一大課題。租租通整理出常見的假租屋真詐騙手法,以及房東自保的方法。
👉對於常見詐騙手法,請見《小心假租屋真詐騙! 房東請注意,7招分辨假租客》這篇文章!

租客想養寵物,我應該答應嗎?
很多房東為了避免糾紛和後續賠償,會在房源廣告上註記「禁止養寵物」,不過若遇上租客偷養寵物,甚至宣稱只是「暫放」,其實房東也難以約束,往往只能認賠解約。「偷養」寵物一方面不尊重房東,一方面也可能影響到房東與租客雙方的權益,為了慎重起見,雙方在簽訂租約的時候,就該白紙黑字寫清楚,總比日後發生問題求償無門來得好。
大原則是「退租時要恢復原狀,若毀損一定要賠償」,無論養什麼寵物,只要破壞傢俱、留下痕跡、冷氣卡毛、屋內有味道等情況發生,租客就要恢復成原本出租時的狀態,房東最好在點交時拍攝屋況照片和影片,在法律上也比較站得住腳。
👉有簽訂寵物條款的需求,請見《出租寵物條款怎麼簽?立即下載避免糾紛的寵物合約!》這篇文章!

第一次當房東雖然辛苦,不過透過處理各種大小事,從中學習經驗,也是一件很有成就感的事!希望以上內容能幫助剛成為新手房東的你,歡迎各位房東轉傳分享本文給有需要的人~

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