公益出租人是什麼?有哪些優缺點?身分這樣判定

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2022-05-09 09:06:33

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公益出租人是什麼?有哪些優缺點?身分這樣判定

聽說「公益出租人」能享有很多優惠?房東該如何申請資格?租客領有補助就算公益出租人?

身為房東的你,是否有各種疑惑?快來了解公益出租人的細節吧!不僅能幫助租客,自己也能享有稅賦優惠,可說是利人又利己~租租通整理了申請常見疑難雜症,一次帶你了解!

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公益出租人是什麼?

根據內政部不動產資訊平台,公益出租人指的是住宅所有權人或未辦建物所有權第一次登記住宅且所有人不明之房屋稅納稅義務人將住宅出租予符合租金補貼申請資格,經直轄市、縣(市)主管機關認定者。(簡單來說只要租客符合申請租金補貼資格,房東就是公益出租人。)

*備註:屋主跟出租人要同一人,即便二者是夫妻、直系親屬關係也不行。如房屋為多人共有,也需要在租約記載全部共有人的資料。除非房屋為分別共有而僅其中某人就其持分面積出租(其他共有人未出租),則租約出租人僅需載明該共有人資料。

哪些情況符合租金補貼資格呢?例如:每年8月或隔年2月辦理之住宅補貼方案、各地方政府辦理的低收入戶及中低收入戶租金補貼、身心障礙者租金補貼等,符合其中之一項即可。

不論自然人或法人,符合規定者均可申請成為公益出租人。但是要注意,屋主跟出租人要同一人,即便二者是夫妻、直系親屬關係也不行申請​喔!

如何成為公益出租人?

那麼,若想成為公益出租人,有什麼辦法可以申請呢?目前政府採兩種認定方式,一種為「屋主自行申請認定」,另一種為「政府直接認定」。

「屋主自行申請認定」:
需由屋主檢附文件,向所在縣市政府申請核發公益出租人認定函,需準備的資料可見內政部不動產資訊平台,以及各縣市政府所規定的說明。

「政府直接認定」:
由直轄市、縣(市)主管機關直接依《住宅法》第三條第三款認定公益出租人,不予核發公益出租人認定函,直接辦理稅賦減免。例如租客申請租金補助、符合自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法之租金補貼、其他機關辦理的租金補助等,免由屋主親自辦理。

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公益出租人能享有什麼優惠?

公益出租人可享有三大稅賦優惠,分別為房屋稅、綜合所得稅及地價稅。

「房屋稅」適用自用住宅稅率1.2%。

「綜合所得稅」每屋每月租金收入最高1萬5,000元之免稅優惠(110年6月9日住宅法修正前為最高1萬元)

❓出租的房子是透天厝或分租套房,只有1個門牌,綜合所得稅免稅額1萬5,000元怎麼算?
答:綜合所得稅免稅額1萬5,000元是跟著「門牌」計算,因此像是1棟3層透天(1個門牌)出租3層給3個接受租金補貼者,也只能以每月最多1萬5,000元的免稅額計算!

「地價稅」適用自用住宅用地稅率千分之2。(由地方政府評估狀況決定是否配合住宅法第16條,目前除新北市政府尚未通過自治條例外,其餘21個直轄市、縣市政府皆已配合訂定)

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公益出租人的缺點是?

雖然成為公益出租人有以上三大稅賦優惠,不過在買賣房屋時的「土地增值稅」仍會受到影響。根據臺中市政府地方稅務局表示,土地所有權人出售自用住宅用地,無論是適用「一生一次」或「一生一屋」的規定,分別在出售前1年內或前5年內,必須無「出租」的行為,才有自用住宅用地稅率課徵土地增值稅之適用。房東將住宅出租給弱勢族群,仍屬出租行為,所以出售公益出租房屋之土地是無法按自用住宅優惠稅率課徵土地增值稅。

另外在公益出租人的有效認定期間,是以「租客必須符合租金補貼資格」為準,假設未來租客不再申請或換人承租,房東就不能再符合公益出租人的資格。(不過在111年度的租金補貼申請資格大幅放寬之後,看來未來租客會越來越容易申請。)

房東可以拒絕嗎?

內政部目前仍以獎勵的方式,鼓勵房東成為公益出租人,並沒有明確法律規範「房東拒絕申請」的情況。

但如果租客要求房東提供租金補貼相關申請資料(如身分證字號)而房東拒絕的話,經要求改善而仍不載明者,依《消費者保護法》規定,可處3萬至30萬元罰鍰!

依照《稅捐稽徵法》第23條及第30條規定,稅捐徵收期間為5年,稅捐稽徵機關或財政部賦稅署如果有調查課稅的需要,是可以向相關機關要求提供租金補貼之租約資料!所以與其擔心被租客檢舉逃漏稅、雙方因為申請租金補貼而導致不愉快,或許加入公益出租人也是另一種選擇!

👉點我前往「公益出租人查詢網」

對於租金補貼、稅務疑問,可聯絡內政部營建署

內政部營建署電話:(02)8771-2345。
如有稅務問題,可撥打免付費服務電話:0800-000-321

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