為了緩解社會住宅量的不足，鼓勵房東釋出民間住宅的資源，交給政府委託的租賃業者進行管理。政府推動「社會住宅包租代管第4期計畫」已啟動，關於社會住宅包租代管是什麼？有什麼優惠？一般人也可以申請？租租通整理懶人包，讓你一次看懂！
❓什麼是社會住宅包租代管？
目前政府推動的社會住宅主要分為以下兩種：
1.新建：政府或民間直接興建社會住宅，以低於市場租金出租。
2.包租代管：利用現有民間住宅，辦理租屋媒合，以低於市場租金包租或代管方式出租。
❓什麼是社會住宅的包租及代管？
1.包租：政府委託業者（租屋服務事業），業者與房東簽訂3年包租約。業者擔任二房東將住宅轉租給房客，並管理該住宅。
2.代管：業者擔任房屋代理人的角色，代理房東出租住宅，協助房東與房客簽訂租約，業者負責管理該出租的住宅。
❓房東/房客都可以申請社會住宅包租代管？
房東：需要是住宅的所有權人，住宅所有權人可以為自然人或私法人(如公司)，一般住宅都可以參加。
本計畫之租賃住宅，其出租人以自然人或私法人為限，並應符合下列規定，（一）建物登記謄本、所有權狀影本、建築物使用執照影本或測量成果圖影本，應符合下列情形之一：
1.主要用途含有「住」、「住宅」、「農舍」、「套房」、「公寓」、「宿舍」字樣或主要用途均為空白，依房屋稅單或稅捐單位證明文件所載全部按住家用稅率課徵房屋稅。
2.非位於工業區或丁種建築用地之建物，其主要用途為「商業用」、「辦公室」、「一般事務所」、「工商服務業」、「店舖」或「零售業」，依房屋稅單或稅捐單位證明文件所載全部按住家用稅率課徵房屋稅。
3.非位於工業區或丁種建築用地之建物，申請人出具主管建築機關核可作第一目用途使用及免辦理變更使用執照之相關證明文件者，依房屋稅單或稅捐單位證明文件所載全部按住家用稅率課徵房屋稅。
房客：一般人也「可以」申請，房客身分不限定於弱勢族群，只要符合一定所得、財產以下及身分條件及就業、就學有居住需求的民眾就可以提出申請。現任職務最高職務列等在警正四階以下或相當職務列等之基層警消人員，不會受到前述的所得規定的限制。
社會住宅應提供至少40%以上比率出租給經濟或社會弱勢者，另提供一定比率給未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者，包租代管住宅也是社會住宅的一種，也遵循該規定辦理。
❓針對社會住宅包租代管政府有提供哪些優惠措施？
現行推廣的社會住宅包租代管333，含有3個費用的補助、3稅減免、3年專人服務，讓房東能夠有專業管理還能輕鬆收租。
1.綜合所得稅減免：每屋每月租金收入新臺幣15000元以下可免納綜合所得稅，其租金收入超過新臺幣15000元，房屋必要損耗所支出費用亦可再減除60%。
2.房屋稅、地價稅減免：由各地方政府自行決定減稅額度。
3.修繕補助：提供每房每年最高補助新臺幣10000元。
4.公證費用補助：業者與房客簽訂契約時須辦理公證，並可申請補助公證費，雙北每件每次補助最高4500元，其他縣市每件每次補助最高3000元。
如是以包租方式出租的房東還有「居家安全相關保險費用補助」每年每件最高補助金額為新臺幣3,500元。
讓房客減輕租屋負擔，也可以有費用補助：
1.租金差額補助：房客都可用市場租金8折或9折的金額租到喜歡的物件，由政府補助租金差額。
2.公證費用補助：業者與房客簽訂契約時須辦理公證，並可申請補助公證費，雙北每件每次補助最高4500元，其他縣市每件每次補助最高3000元。
❓租金如何收取跟支付？
包租的部分基本上由業者以市場租金8折與房東簽訂包租約3年，並轉租房客。房東基本上也是拿到市場租金8折的房租，而房客也是以市場租金的8折支付給業者。
代管的部分由業者媒合房東跟房客簽約，合約租期為1年，可續約，租約最長3年。房東基本上也是收取市場租金9折之租金，而房客也是以市場租金的9折支付給業者。
❓社會住宅包租代管的優缺點？（可以針對房東、租客去分析優缺點）
對於房東的優點：
🔸租賃契約有公證效力：公證更保障房東房客及代管業者三方的權益。
🔸每月有固定月收租金：不用擔心收不到租金。
🔸每年有稅額折抵：租金收入可以抵稅。
🔸政府有補貼費用：補貼修繕、居家安全險費用，降低雙方負擔。
🔸可分攤管理責任：有業者可以管理、修繕維護、排解糾紛等問題。
雖然好處多，但也有一些缺點存在：
🔸租賃期約年限較長：房東需與包租簽約3年的時間，代管的話至少簽約一年，續約最長至3年。
🔸租金比市價低：不論是包租或代管方案，其租金都比市價低。
🔸代管的閒置期有成本：業者代為管理該房屋，未出租的閒置期，須由房東自行承擔風險成本。
🔸包租房東無法挑選房客：選擇包租的房東，會由業者挑選房客。除非是選擇代管，房東才可以自行篩選房客，房客都必須符合規定才可以申請。
🔸包租業者風險高：包租業者是以二房東的角色，再轉租給房客，因此必須負起極高的風險成本。
對於房客的優點：
🔸租賃契約有公證效力：公證更保障房東房客及代管業者三方的權益。
🔸政府有補貼費用：補貼修繕、居家安全險費用，降低雙方負擔。
🔸可分攤管理責任：有業者可以管理、修繕維護、排解糾紛等問題。
🔸租金比市價低：不論是包租或代管方案，其租金都比市價低。
🔸可以報稅、可以入籍：有加入包租代管裡的房源，都可以報稅入籍，讓入籍報稅不再麻煩。
對於房客的缺點：
🔸申請文件資料較多：因為社會住宅包租代管的身份限制比較嚴格，所以需準備的文件較多。
但在優點大於缺點下，可以減輕房客的租房壓力，也有長達3年免費的設備點交、包租代管糾紛調解，讓房客在租屋時能得到更多保障。今年社會住宅包租代管4.0也接軌著 300 億租金補貼專案，所以房客只需要比較租金補貼與包租代管的租金補貼金額高低，來選擇適合的住宅補貼。
無論是選擇何種方式，包租代管都各有優缺點，可以依照自己的需要來考量哪個最符合。有想辦理的房東與房客，都可撥打六都及地方政府的市民專線，也可諮詢中央國家住宅及都市更新中心市話（02-21006300轉2租賃組）查詢。
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