一種米養百種人，租屋市場有「惡房東」，也不乏「惡房客」的存在。有時看見房屋遭到破壞、垃圾堆滿地的新聞，房東難免膽戰心驚，總不希望發生在自己身上。
不過，租霸與惡房客畢竟是少數，如果想避免糾紛，甚至是天天跑法院的窘況，就應該更仔細研究合約條文。房東們往後在簽約時，務必要注意這些小細節！若是遇到下列幾種常見情況，我們也提供正確的處理方式作為參考。
房客欠租、拒絕搬遷，應該怎麼處理？
最常見的租屋糾紛，就是「積欠租金」。有些房客會用各種理由如「工作太忙忘記」、「薪資還沒下來」、「臨時有用錢需求」等方式，延後支付房租。久而久之便開始拖延繳交租金，甚至是完全無法聯繫。這時候房東就該注意了！
根據《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》第17點，房客積欠的租金在抵扣押金後，若超過兩個月以上，房東可以訂一個期限，並透過簡訊、LINE訊息、存證信函等方式，催告房客支付租金。若對方持續不理會，可以再寄送第二次存證信函，表示終止租約，才能依約解除租賃關係。
※催告：給別人通知，催促他負擔義務或是行使權利。
另外，房東千萬別自己趕走房客！特別是換門鎖、斷水電、進入屋內清空房客物品，很有可能會觸犯強制罪、侵入住居罪，甚至遭反告竊盜及毀損罪。真正合法有效的方法是，到各縣市地方法院提出民事訴訟，要求房客返還房屋及積欠租金，透過強制執行讓房客遷出。
房客留下物品、垃圾，如何要求賠償？
通常到了這個階段，房客大概也已經有欠租、失聯的情況了，處理方式就如同上述，房東一樣要先通知房客終止租約（如張貼公告在房門、寄送存證信函），並要求對方在期限內完成點交房屋。
如果過了通知期限，對方仍然不予理會，房東同樣可依《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》規定，要求房客取回遺留物品。如果房客持續不回應，房東就能依法進行清理、收回房屋，清潔處理費用扣除押金後，房東可以向房客要求支付不足的部分。
自保合約應該怎麼簽？
房東在簽約時，應選用內政部頒訂的《住宅租賃契約書》範本，避免部分條文抵觸新制而無效。另外，建議房東可以將租約進行公證，若房客違約使用房屋，房東便能持租約向法院聲請強制執行，不必再經過漫長法律訴訟程序，算是較能節省時間心力的方式。
租約到期後，房東也請記得向房客詢問續約需求，重新再簽訂一份租約。避免僅以口頭約定延約（特別是未提及到期時間），以免租賃關係變成「不定期契約」，遭限制收回房屋的權利。如果想防範家具設備遭破壞，可以在簽約時就附上屋況照片，提供房客返還房屋的對照，避免發生糾紛。
